Revenus locatifs : comment payer moins d'impôts

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous avez vocation à louer pour obtenir des entrées d’argent mensuelles ? Reste que vous serez souvent très largement taxé sur ces revenus-là.
Mais existe-t-il des moyens pour réduire ces impôts ?
Afin de vous aider à y voir plus clair, focus dans cet article sur les mécanismes vous permettant de payer moins d’impôts sur vos revenus locatifs.

En premier lieu, il est nécessaire de définir ce qu’est un revenu locatif.

Quelle fiscalité pour un logement nu ?

Comme dit précédemment, les revenus de location nue sont dus dans le cadre de l’impôt sur le revenu en revenus fonciers.
Reste que la fiscalité variera au regard du niveau de vos revenus locatifs :

• Dans le cadre où votre bien est considéré comme du micro foncier et donc que vos revenus sont inférieurs à 15 000€ par an : le propriétaire peut bénéficier d’un abattement de 30% et ainsi l’imposition ne portera que sur 70% des revenus locatifs. Suite à cet abattement, il n’est pour autant pas possible de déduire en plus les charges afférentes au logement comme les travaux et les frais de gestion. Sauf si le propriétaire décide d’être soumis au régime réel.
• Au-delà de 15 000 € par an, l’imposition du bien immobilier tombe dans le Régime Réel : le propriétaire doit alors déclarer l’intégralité de son revenu net soit ses revenus locatifs bruts après déduction de l’intégralité des charges liés à ce dernier (soit les travaux et autres frais de gestion).

Quelle fiscalité pour un logement meublé ?

Comme dit précédemment, les revenus obtenus suite à la location d’un logement meublé est à déclarer en tant que Bénéfices industriels et commerciaux ou BIC.
Là encore, deux situations sont à prendre en compte :

• Si votre bien est considéré comme du micro foncier (ou micro bic) et donc que vos revenus sont inférieurs à 70 000€ par an : alors le logement meublé pourra profiter d’un abattement de 50% et les revenus locatifs ne seront donc taxés que sur les 50% restants. Là encore aucune charge ne pourra ensuite être déduite sauf si le propriétaire préfère opter pour le régime réel. A noter que les propriétaires de meublés liés au secteur du tourisme comme les chambres d’hôtes peuvent profiter d’un abattement majoré à 71%.
• Au-delà de 70 000 € par an, la taxation du bien meublé tombe dans le Régime Réel : le propriétaire doit alors déclarer l’intégralité de son revenu net soit ses revenus locatifs bruts après déduction de l’intégralité des charges liés à ce dernier (soit les travaux et autres frais de gestion).

A quel régime d’imposition sont soumis les revenus des locations ?

Comme mentionné précédemment vos revenus de location sont :

• Le régime micro foncier (pour un logement nu)
• Le régime micro-BIC (pour un logement meublé)
• Le régime réel d'imposition (pour les deux s’ils dépassent le plafond maximal)

A noter que dans le cadre du régime micro foncier micro-BIC, vous êtes alors taxés sur les revenus bruts ce qui n’est pas le cas du régime réel d’imposition qui permet au propriétaire de ne déclarer que ses revenus locatifs nets et ainsi de déduire l’intégralité de ses charges. Une telle opportunité permet au propriétaire de profiter d’impôts réduits pouvant aller jusqu’à un déficit foncier dans le cadre où le charges s’avèrent plus importantes que les revenus. Dans ce cas, il sera possible de déduire votre déficit de vos autres revenus imposables pour un maximum de 10 500 €.
Comment payer moins d’impôts sur ses revenus de location ?
Pour finir, il est nécessaire de se demander comment faire pour payer moins d’impôts sur ses revenus de location ?
Ainsi, il existe exactement 5 moyens vous permettant de payer moins d’impôts sur les revenus de location. Ce sont les suivants :

La Loi Pinel

Existante depuis 2015 dans la Loi des Finances, ce dispositif mis en place par la ministre du logement d’alors Sylvia Pinel, vise à donner accès à une réduction d’impôts sur votre logement neuf. Pour autant, pour pouvoir ainsi défiscaliser, il vous faudra louer votre bien comme une résidence principale et ce pour une durée d’au moins 6 ans. Une fois ces conditions respectées, un tel mouvement vous permettra d’obtenir une réduction d’impôts de 21% sur une période de 12 ans.

Payer moins en investissant dans les logements anciens

Pas envie d’investir dans le neuf ? Il est aussi possible d’obtenir des avantages fiscaux en achetant de l’ancien. Il vous faudra alors réaliser des travaux dans votre bien que vous pourrez défiscaliser si votre logement est au régime réel et que vous le louez comme un bien nu. Les revenus seront considérés comme des revenus fonciers auxquelles vous pourrez retrancher le cout des travaux comme expliqué plus haut.

Le dispositif Cosse

Le dispositif Cosse permet également d’obtenir un abattement fiscal allant de 15 à 85% sur vos revenus fonciers en louant un bien ancien à vide.
Pour en profiter, il vous faudra néanmoins :

• Louer entre 6 à 9 ans minimum dans le cadre d’une location dite « très sociale »
• Signer une convention avec L’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat

Les logements en zone protégée : une réduction d'impôt possible

Afin de profiter d’une réduction d’impôts, il vous est aussi possible d’acheter dans une Zone de protection du patrimoine architectural et paysager ou dans une Aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine.
Et pour pouvoir ensuite profiter d’une réduction sur votre impôt sur le revenu, il vous faudra louer votre bien pendant au moins 9 ans. C’est alors que votre réduction pourra atteindre 30% sur les travaux entrepris pour la rénovation.
Sources
http://impotsurlerevenu.org/definitions/220-revenu-foncier.php#:~:text=Les%20revenus%20fonciers%20repr%C3%A9sentent%20les,et%20non%20comme%20revenus%20fonciers).
https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/jinvestis-dans-la-location-nue#:~:text=Les%20revenus%20de%20location%20nue,Robien%2C%20monuments%20historiques...
https://www.arthurimmo.com/immo,fiches,revenus-location-nue-meublee.htm
https://www.boursorama.com/patrimoine/fiches-pratiques/les-differents-regimes-d-imposition-des-revenus-locatifs-e55648caaf53eba586096229341c57c1
https://www.tacotax.fr/guides/impot-sur-le-revenu/comment-payer-moins-d-impots/achat-un-appartement-pour-payer-moins-d-impots