Finance - Qu'est-ce que le dispositif Malraux ?

Loi Malraux : définition

Le dispositif Malraux s’adresse aux propriétaires d’un logement ancien situé dans une zone protégée. Il peut ainsi s’agir d’un secteur sauvegardé, ou d’un quartier ancien dégradé, ou bien dans une ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager) ou enfin dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine. Les propriétaires doivent ainsi décider de la rénovation et de la restauration complète du bien et le destiner à la location.

Le dispositif est ouvert depuis 2009.

Pour bénéficier de ce dispositif, il faut être propriétaire du bien directement ou sinon via une SCI et être résident fiscal français. Cela signifie que si la propriété est démembrée, le dispositif ne s’applique pas.

Les biens et immeubles qui sont éligibles sont les suivants :

Immeubles destinés à usage d’habitation, après avoir été destiné à un usage autre,
Locaux à usage d’habitation
Locaux qui ont pu temporairement été affectés à un usage autre qu’habitation.

Les avantages

L’avantage clé du dispositif Malraux est la réduction d’impôt qui s’applique. Ainsi, pour un bien situé dans un site patrimonial remarquable couvert par un PSMV approuvé, dans un quartier ancien dégradé ou, dans un quartier du NPNRU, le taux est de 30% des travaux effectués. En ce qui concerne les biens, situés dans un site patrimonial remarquable non couvert par un PSMV approuvé, le taux est de 22%. Il y a un plafond de 400 000 euros par an de travaux avec une durée de 4 ans consécutifs.

Les inconvénients

Parmi les inconvénients, il faut noter que le propriétaire est tenu de s’engager à louer le bien non meublé pendant une durée minimale de neuf ans. Par ailleurs, cette location, ne peut avoir lieu avoir un ascendant ou descendant du propriétaire.

Dans quels fonds investir ?

Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, vous pouvez passer par divers intermédiaires : promoteurs, monteurs professionnels ou bien des particuliers. Il convient de regarder avec soin la solidité du projet, les éléments du bien et les performances passées du porteur de projet.

Comment défiscaliser via des investissements immobiliers avec d’autres dispositifs que le dispositifs Malraux ?

Investir dans le parc immobilier français permet non seulement de vous loger ou de participer à l’augmentation de l’offre de logement, mais également de réduire le montant de vos impôts. Plusieurs dispositifs sont à votre portée et vous pouvez les diversifier dans l’objectif de sécuriser vos placements.

 LMNP

Tout d’abord, vous pouvez bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Les bails entre un logement vide et un logement meublé différent. Ainsi, les principales règles qui s’appliquent pour la location d’un bien meublé concerne le dépôt de garantie, la durée du bail, le préavis ainsi que l’ameublement du logement.

Tout d’abord, en ce qui concerne l’ameublement, le minimum requis est le suivant :

Dans les chambres : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux,
Dans la cuisine : four ou four à micro-onde, plaques de cuisson, réfrigérateur, congélateur ou compartiment à congélation, ustensiles de cuisine, vaisselle,
Dans le reste : table, sièges, étagères de rangement, luminaires, ainsi que du matériel d’entretien ménager.

L’avantage fiscal est le suivant pour toutes recettes au titre de la location meublée, le régime du micro-BIC s’applique et ouvre à un avantage fiscal. Ainsi, un abattement forfaitaire de 50% des loyers bruts perçus intervient afin de supporter l’ensemble des charges de propriétés.

 Pinel

 Le dispositif Pinel est un investissement offrant une réduction d’impôt pour les particuliers qui achètent et mettent en location un logement neuf ou un logement réhabilité pour atteindre certaines performances énergétiques. Par ailleurs, en contrepartie de cette réduction d’impôt, les propriétaires s’engagent à louer leur bien à un prix inférieur à celui du marché de l’immobilier. Il existe ainsi des plafonds celui l’emplacement du bien.

Le calcul de l’avantage fiscal se fait à partir du prix de revient net du logement, cela comprend l’ensemble des frais nécessaires à l’acquisition du logement. Par ailleurs, les avantages fiscaux sont également calculés selon la durée de location choisie. Ainsi, pour un engagement de 6 ans, le pourcentage est de 12%, 18% pour un engagement de 9 ans et en cas de renouvellement et d’un engagement de 12 ans, le taux est à 21%. Pour les départements et collectivités d’Outre-Mer, ces taux sont plus importants : 23, 29 ou 32 %.

Toutefois, des plafonds existent, chaque investisseur est limité à 2 logements maximum par an, dans une limite d’un investissement de 300 000€ par an et d’un plafond de 5 500€ par m2 de surface habitable. La réduction d’impôt que permet ce dispositif est incluse dans le plafonnement global à 10 000 € par an des niches fiscales.

Denormandie

Le dispositif Denormandie permet une réduction d’impôt pour tout particulier réalisant un investissement immobilier dans un quartier ancien dégradé et qui le met en location au terme d’une rénovation.

Ce dispositif est ouvert depuis le 1er janvier 2019 et les quartiers concernés sont répartis dans 222 agglomérations et dans quelques autres villes qui ont signé une convention d’opération de revitalisation de territoire sur le territoire.

Le logement vide doit ensuite être loué pour une durée d’au moins 6, 9 ou 12 ans tout en respectant un prix plafond des loyers proposés.

Le dispositif Denormandie offre une réduction d’impôt sur le revenu. Cette réduction est calculée en fonction du prix de revient du bien (achat du bien, frais et travaux) ainsi que selon la durée de location du logement. Ainsi, pour une durée de location de 6 ans, la réduction d’impôt est de 12% du prix du bien, 18% pour une location de 9 ans et enfin pour une période de 12 ans, l’avantage fiscal représente 21% du prix de revient du bien.

Sources :
https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/fiscalit%C3%A9-et-gestion-du-patrimoine/investissement-locatifdispositif-malraux
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/8771-PGP.html/identifiant%3DBOI-IR-RICI-200-30-20200227
https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/immeubles-speciaux-0