Loi Malraux : quel investissement pour obtenir une défiscalisation ?

Le patrimoine français, témoin d’une histoire riche et d’un certain art de vivre, constitue aussi un véritable casse-tête pour les pouvoirs publics quand il est question de son entretien et de sa préservation. La mobilisation de l’épargne privée n’a donc pas attendu le loto du patrimoine, et depuis les années 1960, la loi Malraux a fait des immeubles typiques, et des quartiers restés dans leur style d’origine, des outils de défiscalisation très efficaces. En effet, alors que l’investissement initial nécessaire pour se constituer un patrimoine locatif dans l’ancien peut faire peur, il faut bien avoir en tête que le dispositif créé par l’ancien Ministre de la Culture constitue un moyen privilégié d’alléger la facture de la rénovation, et ainsi d’investir efficacement dans la pierre.

Qu’est-ce que la Loi Malraux ?

La « Loi Malraux », ou en forme longue, la « loi du 4 août 1962 complétant la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique de la France et tendant à faciliter la restauration immobilière » est un des plus anciens dispositifs français de défiscalisation dans le secteur immobilier. Sa particularité, comme l’indique le fait qu’elle porte le nom de l’emblématique Ministre de la Culture du Général de Gaulle, est qu’il se concentre sur les biens immobiliers ayant une valeur historique, culturelle, architecturale, patrimoniale ou esthétique particulière. Son objectif premier est donc de préserver des immeubles emblématiques alors que le début des années 1960 voit les grandes révolutions urbanistiques profondément modifier le paysage de nos villes. Pour ce faire, elle s’appuie sur des zones (voir sections suivantes) dont le caractère remarquable a fait l’objet d’une procédure de sauvegarde. L’objectif n’est pas seulement de figer l’aspect de ces quartiers, en leur évitant une atteinte irréversible, mais bien également de les requalifier, en cherchant simultanément conservation de l’esprit et adaptation aux standards actuels, notamment en matière d’hébergement.

Qu’est-ce qu’un Secteur Sauvegardé ?

Le secteur sauvegardé était la première assise territoriale du dispositif Malraux. Il s’agissait d’une zone urbaine protégée par l’article L. 313-1 du Code de l'urbanisme, souvent située dans le centre historique des villes et villages. Les règles d’aménagement y étaient particulièrement strictes de façon à conserver « l’esprit » du quartier et ses spécificités historiques. Les immeubles et bâtiments qui s’y situaient bénéficiaient à plein du dispositif Malraux permettant la défiscalisation des travaux de restauration à visée locative.

Depuis la loi du 7 juillet 2016, tous les Secteurs Sauvegardés sont devenus des Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR). Face à la multiplication des sigles et des régimes spécifiques inscrits notamment au code de l’urbanisme, ceux-ci ont tous été fondus dans cette nouvelle appellation, plus large, destinée à rassembler sous un même régime l’ensemble des site dont la conservation, la restauration, la réhabilitation ou la mise en valeur présente, au point de vue architectural, archéologique, artistique ou paysager, un intérêt public. Les Sites Patrimoniaux Remarquables, préservent le dispositif Malraux qui s’inscrit désormais dans leur périmètre.

Qu’est-ce qu’une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager ?

Les Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP), instaurées plus tardivement, en 1983, visaient également à préserver des quartiers entiers, mais dans un champ géographique plus large, notamment en définissant, autour des monuments historiques une continuité urbaine, architecturale ou paysagère nécessaire à l’équilibre de l’ensemble. Si le dispositif Malraux était dès l’origine essentiellement centré sur les Secteurs Préservés, certains programmes Malraux locaux incluaient également des ZPPAUP dans leur champ afin de préserver des paysages, urbains ou semi-urbains, qui n’entraient pas dans le champ des Secteurs Sauvegardés.

Comme les Secteurs Sauvegardés, les Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP), et leurs versions récentes les Aires de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP) ont toutes été requalifiées en Sites Patrimoniaux Remarquables depuis 2016. Leur éligibilité éventuelle au dispositif Malraux est donc maintenue, dans le cadre de cette nouvelle appellation.

Réduction d’impôts grâce à la Loi Malraux : les avantages fiscaux

Le dispositif Malraux ouvre droit à une réduction d’impôt en échange d’un effort de préservation et de valorisation à visée locative d’immeubles situés dans ces zones à fort caractère historique ou esthétique. Le montant de la dette liée à la restauration (hors acquisition) contractée par le contribuable, peut être partiellement soustrait de l’impôt dû pendant plusieurs années. Le taux de défiscalisation dépend du type de Site Patrimonial Remarquable dans lequel se situe le bien.

Il est de 30% pour les immeubles situés dans les anciens Secteurs Sauvegardés (notamment ceux dotés d’un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur approuvé, les Quartiers Anciens Dégradés, et les quartiers labellisés NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain)).

Il est de 22% pour les immeubles situés sur les anciennes ZPPAUP et AVAP (Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine, ou programme de restauration reconnu d'utilité publique)

Le plafond, récemment relevé, est de 400 000€ pour un même projet, ce qui rend intégralement éligible les travaux en ancien Secteur Sauvegardé jusqu’à 1,3M € et en ancienne ZPPAUP jusqu’à 1,8M€. En raison des montants particulièrement élevés en jeu, le dispositif Malraux bénéficie d’une double souplesse qui le rend extrêmement intéressant :

• Tout d’abord, la réduction d’impôt peut être étalée sur 4 ans à partir de la délivrance de l’autorisation de travaux, afin que son bénéfice ne soit pas perdu par consommation de la totalité de l’impôt dû la première année.
• Ensuite, celle-ci n’est pas prise en compte dans le plafonnement global des niches fiscales, ce qui la rend neutre sur d’autres opérations de défiscalisation éventuelles.

Ainsi un contribuable redevable de 80 000 euros d’impôts annuels, investissant dans une rénovation Malraux ouvrant droit à 300 000 € de réduction d’impôt verra ses impôts annulés les 3 années suivant l’investissement et baisser à 20 000 (80 000 moins les 60 000 euros de réduction d’impôt restant) la 4ème année.

Quelques conditions impératives restent toutefois à respecter. La première concerne la visée locative de l’opération. En effet, pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, la restauration doit porter sur l’intégralité de l’immeuble, en vue de le donner en location nue, à titre de résidence principale, pendant au moins neuf ans, dans les douze mois suivant l’achèvement officiel des travaux. Les autres conditions concernent le caractère historique des bâtiments. En effet, la supervision d’un Architecte des Bâtiments de France est indispensable, et la rénovation doit avoir été approuvée, soit dans le cadre d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur, soit par déclaration d’utilité publique.

Réforme de la Loi Malraux 2020

La loi Malraux a connu plusieurs modifications visant à la rendre plus efficace et intéressante. Depuis la loi de Finances pour 2009, elle est ouverte au vendeur, dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble. La loi de Finance pour 2016 a également introduit plusieurs modifications d’ampleur. Une redéfinition plus souple des conditions géographiques a eu lieu afin de ne maintenir que deux types de zones (et donc deux taux de défiscalisation : 22% et 30%) au sein des nouvelles SPR. Elle a également aboli le critère de destination d’origine des biens immobiliers, rendant ainsi éligibles au dispositifs des projets de conversion en logements d’immeubles anciens qui avaient une autre fonction historiquement (bureaux, ateliers, commerces…). Elle a enfin étendu sur les quatre ans mentionnés plus haut, (au lieu d’un an auparavant) la possibilité de bénéficier de la réduction d’impôt.

Les taux et le plafond sont revus annuellement, sans incidence toutefois sur les opérations réalisées les années précédentes et dont l’avantage fiscal n’est pas intégralement consommé.

Bulletin Officiel des Finances Publiques :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/8771-PGP
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11001-PGP
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3976-PGP
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1372-PGP.html
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/8773-PGP
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/8770-PGP.html

Légifrance :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006069577&idArticle=LEGIARTI000033815929&dateTexte=&categorieLien=id

Impots.gouv.fr
https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/jinvestis-dans-la-location-nue
https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/immeubles-speciaux-0
Économie.gouv.fr
https://www.economie.gouv.fr/files/commpress/12584.pdf