Vous avez constitué un patrimoine immobilier et maintenant se pose la question de la transmission pour vos héritiers ? Le démembrement immobilier peut alors vous intéresser.

Démembrement immobilier : présentation du dispositif

Le démembrement immobilier correspond à un acte juridique permettant de diviser la propriété d’un bien entre usufruit et nue-propriété. Le démembrement revient à répartir les attributs du droit de propriété. Par attributs du droit de propriété on entend : occuper le bien, le vendre et en percevoir les revenus.

Il consiste donc à donner de son vivant, la nue-propriété, qui est défini comme le droit d’un propriétaire de disposer d’un bien sans en tirer de revenu ou en avoir la jouissance, à ses descendants. Les attributs sont donc partagés entre l’usufruitier et les nus propriétaires. Finalement, la personne qui donne de son vivant la nue-propriété d’un bien à ses enfants, en conservant l’usufruit peut continuer à profiter du bien, y vivre ou alors le louer.

Il s’agit donc d’un dispositif régulièrement utilisé lors de donation ou succession familiales.

Quelles mesures fiscales ?

Les familles ont souvent recours à ce dispositif car il permet de réduire les coûts fiscaux. Il existe ainsi des abattements fiscaux. Ainsi, tous les quinze ans, il est possible de donner, pour chaque enfant, une somme de 100 000 euros, le tout sans avoir à acquitter de droits de donation. Cela revient par exemple, pour un couple avec trois enfants à une somme de 600 000 euros.

Les avantages du démembrement sont doubles. D’un côté, les droits de donation sont revus à la baisse car désormais calculer uniquement sur la nue-propriété, et non pas sur le bien en lui-même. Par ailleurs, les valeurs propres de l’usufruit et de la nue-propriété varient selon l’âge du donateur lors de la donation.

Age du donateur 

Valeur usufruit

Valeur nue-propriété

moins de 21 ans

90 %

10 %

de 21 à 30 ans

80 %

20 %

de 31 à 40 ans

70 %

30 %

de 41 à 50 ans

60 %

40 %

de 51 à 60 ans

50 %

50 %

de 61 à 70 ans

40 %

60 %

de 71 à 80 ans

30 %

70 %

de 81 à 90 ans

20 %

80 %

à partir de 91 ans

10 %

90 %



De l’autre, lors du décès des usufruitiers, les nus propriétaires peuvent récupérer le bien, en pleine propriété sans avoir à régler de droits de succession.


Quelle stratégie d’investissement ?

Une stratégie de démembrement peut s’inscrire dans une stratégie plus globale de transmission de votre patrimoine. Il convient donc de connaitre d’autres dispositifs permettant de transmettre le plus avantageusement possible vos biens et capitaux. Par ailleurs, afin de faire fructifier votre épargne et réduire le montant de vos impôts, d’autres dispositifs sont disponibles.

D’autres dispositifs de défiscalisation afin sont ouverts de réduire le montant de vos impôts : investissements immobiliers, investissements directs dans les entreprises, dépenses familiales, …

Par ailleurs, il est recommandé de diversifier ses placements et de bien choisir les produits adaptés à votre profil et vos besoins, investissement de long terme ou non, envie de sécurité….

Quels sont les droits de successions en France ?

En France, dans la plupart des cas, les contribuables doivent s’acquitter de droits de succession. Les droits de succession sont payés par les héritiers et légataires. Il existe ainsi différents ordres de succession, selon la situation familiale du défunt et ses volontés. En effet, tout d’abord, si le défunt a rédigé un testament, alors il peut répartir son patrimoine. Sinon, le lien de parenté avec la personne décidera du taux des droits de successions ainsi que de l’abattement. Il revient au notaire d’identifier les héritiers.  Les légataires sont tenus de s’acquitter des droits de succession dans un délai de 6 mois suivant le décès du proche.

Est-il possible de faire une donation temporaire ?

Oui, tout à fait. Cela peut vous permettre d’aider un de vos proches, tout en gardant la main sur votre bien et en réduisant le montant de votre Impôt sur la Fortune Immobilière. Ce mécanisme consiste à transmettre les revenus ou la jouissance d’un bien immobilier pour une durée de dix ans. Le propriétaire conserve toujours la nue-propriété.

Sources :
https://www.lafinanceapourtous.com/pratique/vie-perso/transmission-donation/demembrement-de-propriete-un-outil-doptimisation-fiscale/
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33076

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