Démembrement immobilier en 2023 : quelle fiscalité ?

Vous êtes toujours à la recherche de nouvelles manières de défiscaliser votre argent ? Et pourquoi ne pas opter pour le démembrement immobilier ?

Qu'est-ce que le démembrement immobilier ?

Il est évidemment nécessaire de commencer notre réflexion en définissant ce qu’est le démembrement immobilier.
Le principe d’une telle opération réside dans l’idée de diviser une pleine propriété (qu’il s’agisse d’un bien physique ou de parts dans une société) en deux parties qui ne sont autres que la nue-propriété et l'usufruit. Soit le droit de posséder le bien dans le premier cas, et de l’utiliser dans le second cas.

Une fois démembrés, les biens sont alors indépendants. Cependant, la vente d’un bien démembré n’est pas possible sans l’aval de l’autre partie. Ainsi, l’accord des deux parties se trouve être obligatoire pour procéder à la cessation de la pleine propriété du bien.

Une telle pratique de démembrement prendra cependant fin avec le décès de l’usufruitier, qui redonnera alors la pleine propriété au propriétaire, et ce sans aucun droits de succession à régler. On parle alors du remembrement de la propriété.
Dans le cas inverse, où ce serait le nue-propriétaire qui passerait l’arme à gauche, ses héritiers récupéreront alors ses parts, et la succession reste dès lors inchangée.

Le démembrement des parts d'une SCI

Qu’en est-il du démembrement dans les SCI ?
Une telle opération est très intéressante d’abord en ce qui concerne les opérations de succession. Elle permet notamment de faciliter la transmission dans les sphères familiales. En effet, une telle structure permet de réaliser tous les 15 ans des donations allant jusqu’à 100 000 euros en profitant d’un abattement fiscal certain, et ce sans pour autant perdre l’usufruit jusqu’au décès des parents. De plus, lors du décès des parents, les enfants récupèrent la pleine propriété du bien sans avoir à payer d'impôts supplémentaires.

Mais le démembrement des parts d’une SCI peut aussi être intéressant dans un but de placement et de défiscalisation. Effectivement, l’usufruitier se voyant soumis à l’Impôts sur les Sociétés, tous revenus obtenus par le biais d’une SCI sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC et non pas comme des revenus fonciers. De ce fait, la SCI peut en profiter pour déduire de nombreux frais :

• frais d’acquisition
• frais de fonctionnement
• amortissements

La somme imposable est alors plus intéressante que si les revenus étaient de nature foncière.

Le démembrement croisé

Le démembrement croisé est intéressant lors de l’acquisition d’une résidence principale par un couple. La technique ? Que chaque membre du couple cède à l’autre ses parts de l’usufruit. De ce fait, au moment du décès de l’un ou l’autre, le conjoint encore vivant pourra conserver le bien sans subir de fiscalité supplémentaire et sans avoir besoin de l’accord des héritiers. Une bonne manière de se protéger mutuellement !


Quels sont les avantages fiscaux du démembrement immobilier en 2021 ?
Une telle opération de démembrement immobilier possède de nombreux avantages fiscaux en 2021 que sont :

• L’abattement sur le montant de la donation : comme expliqué précédemment, il est possible pour un parent usufruitier, de donner jusqu’à 100 000 euros tous les 15 ans, et ce sans payer de droits de donation.
• Cela permet notamment aux héritiers de récupérer la pleine propriété du bien lors du décès des usufruitiers, et ce sans frais supplémentaires.  
• La transmission de patrimoine réalisée par voie de démembrement de propriété permet également de voir ses droits de donation réduits, ces derniers n’étant plus calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété.

Les erreurs à ne pas commettre

Reste qu’il ne faut pas commettre certaines erreurs qui pourraient devenir dommageables.
Notamment, dans le cas où le démembrement est réalisé hors cadre familial.

En premier lieu, car il est important de bien garder en tête que, qui dit démembrement de propriété, dit aliénation de patrimoine et ce sans possibilité de revenir en arrière. A méditer donc avant de se lancer.

Il faut également bien songé à accompagner une telle opération de démembrement d’un acte notarié résumant à l’avance la manière dont les différentes charges seront réparties entre usufruitiers et nus-propriétaires.

Enfin, il est souvent recommandé de ne réaliser ce type de montage que dans le cadre d’une résidence secondaire, car des conflits familiaux sont toujours possibles et que le démembrement immobilier tire sa solidité essentiellement de la confiance entre les différentes parties.







Sources
https://www.lafinancepourtous.com/pratique/immobilier/les-autres-formes-de-detention-d-un-bien-immobilier/le-demembrement-de-propriete/le-principe-du-demembrement-de-propriete/
SCI et démembrement des parts sociales LégiFiscal www.legifiscal.fr › ... › Placements › Immobilier
https://www.leblogpatrimoine.com/impot/vente-dun-bien-demembre-usufruit-et-nue-propriete-quid-de-limpot-sur-la-plus-value-immobiliere.html
https://www.meilleursfcpi.com/demembrement-immobilier-fiscalite/#les-erreurs-ne-pas-commettre
https://www.legalplace.fr/guides/demembrement-sci/#Demembrement_en_SCI_les_avantages_fiscaux
https://www.escpi.com/