Créer une SCI familiale : succession, gestion, avantages

Alors que vous vous apprêtez à acquérir un bien immobilier, une SCI ou Société Civile Immobilière peut être une opportunité clé. Si êtes déjà propriétaire, il s’agit également d’un élément qui peut vous permettre de faciliter la transmission de votre bien.

Réorganiser son patrimoine immobilier en SCI

La SCI permet la gestion de patrimoine à plusieurs et offre des avantages fiscaux conséquents. Ainsi, il s’agit d’une structure juridique constituée de 2 personnes au minimum, les associés de la SCI. Chaque associé détient les parts sociales de la SCI proportionnellement à son apport.
Une SCI peut comporter plusieurs biens immobiliers.
Cette possibilité est une alternative au régime de l’indivision, régime qui s’applique automatique quand un bien est détenu par plusieurs personnes, notamment lors d’une succession où les héritiers sont pluriels.

Le démembrement de propriété pour optimiser la transmission

La solution est intéressante dans la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier dès lors que les valeurs des biens concerné sont élevées. Ainsi, le capital de la SCI, repartis en parts, peut être progressivement transmis, à intervalle de 15 ans. Vous avez ainsi droit à des abattements prévus pour les droits de succession, en ligne directe, s’élevant à cent mille euros par enfant à chaque donation. De plus, il est possible pour le donateur de ne pas perdre la maitrise totale du bien, car ils sont toujours associés à la gestion du bien.
L’autre avantage que représente la SCI est la gestion du patrimoine puisque les dettes et les bénéfices engendrés sont alors répartis entre les associés. Le mécanisme du déficit foncier peut alors profiter à tous les associés.

Ne pas mettre sa résidence principale en SCI

Détenir sa résidence secondaire via une SCI peut s’avérer être un choix fiscalement désavantageux. De facto, si le propriétaire d’une résidence principale est éligible à un abattement de 30% sur la valeur de cette résidence pour le calcul de son IFI, cette opération n’est pas possible pour les associés d’une SCI.
D’autres éléments sont à prendre en compte. Par exemple, dans le cadre d’une SCI, le conjoint d’un propriétaire ne peut pas disposer d’un droit relatif au bail ou un titre d’occupation du logement. Cela signifie qu’il ne bénéficie d’aucune protection sur ce logement. En cas de séparation ou de décès du conjoint, la situation peut devenir délicate.
Enfin, alors qu’habituellement, la résidence principale est considérée comme « insaisissable » contre les recours éventuels des créanciers, cela ne peut pas s’appliquer dans le cadre d’une SCI.



Sources :
https://www.lafinancepourtous.com/pratique/vie-perso/transmission-donation/donations-transmettre-de-son-vivant/societe-civile/
https://www.economie.gouv.fr/particuliers/societe-civile-immobiliere-comment-faire
https://www.boursorama.com/patrimoine/actualites/faut-il-creer-une-sci-pour-sa-residence-principale-a480d0f0fc1852b2108cb2dfef93e150