Finance - Comment défiscaliser via des investissements immobiliers ?

Défiscaliser via des investissements immobiliers :
 LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel
Le dispositif Pinel
Le dispositif Denormandie

Vous souhaitez optimiser vos impôts et ainsi réduire leur montant ? Cela est tout à fait accessible, plusieurs dispositifs s’adressent aux contribuables français. Divers placements et investissements s’offrent à vous, investissements dans des entreprises, art, ou encore dépenses familiales. Nous nous concentrons ici sur les investissements immobiliers.

Défiscaliser via des investissements immobiliers :

Investir dans le parc immobilier français permet non seulement de vous loger ou de participer à l’augmentation de l’offre de logement, mais également de réduire le montant de vos impôts. Plusieurs dispositifs sont à votre portée et vous pouvez les diversifier dans l’objectif de sécuriser vos placements.

 LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel

Tout d’abord, vous pouvez bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Les bails entre un logement vide et un logement meublé différent. Ainsi, les principales règles qui s’appliquent pour la location d’un bien meublé concerne le dépôt de garantie, la durée du bail, le préavis ainsi que l’ameublement du logement.
Tout d’abord, en ce qui concerne l’ameublement, le minimum requis est le suivant :

Dans les chambres : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux,
Dans la cuisine : four ou four à micro-onde, plaques de cuisson, réfrigérateur, congélateur ou compartiment à congélation, ustensiles de cuisine, vaisselle,
Dans le reste : table, sièges, étagères de rangement, luminaires, ainsi que du matériel d’entretien ménager.

Voici les autres éléments indispensables pour être considéré comme un LMNP et qui doivent être présents dans le bail :

Le dépôt de garantie correspond à 2 mois de loyer maximum,
La durée du bail est d’1 an tacitement renouvelable et de 9 mois non renouvelables, si le locataire est étudiant,
Le préavis est de 1 mois minimum si la résiliation du bail est demandée par le locataire et de 3 mois minimum si la résiliation vient du bailleur.

Ce statut est un statut par défaut, il définit tout bailleur qui ne remplit pas les deux critères suivants :

Percevoir plus de 23 000 euros de recettes au titre de la location,
Percevoir des recettes liées à la locations supérieures aux autres revenus (salaires, dividendes, …).

L’avantage fiscal est le suivant pour toutes recettes au titre de la location meublée, le régime du micro-BIC s’applique et ouvre à un avantage fiscal. Ainsi, un abattement forfaitaire de 50% des loyers bruts perçus intervient afin de supporter l’ensemble des charges de propriétés.

Le dispositif Pinel

 Le dispositif Pinel est un investissement offrant une réduction d’impôt pour les particuliers qui achètent et mettent en location un logement neuf ou un logement réhabilité pour atteindre certaines performances énergétiques. Par ailleurs, en contrepartie de cette réduction d’impôt, les propriétaires s’engagent à louer leur bien à un prix inférieur à celui du marché de l’immobilier.

Il existe ainsi des plafonds celui l’emplacement du bien. Le calcul de l’avantage fiscal se fait à partir du prix de revient net du logement, cela comprend l’ensemble des frais nécessaires à l’acquisition du logement. Par ailleurs, les avantages fiscaux sont également calculés selon la durée de location choisie. Ainsi, pour un engagement de 6 ans, le pourcentage est de 12%, 18% pour un engagement de 9 ans et en cas de renouvellement et d’un engagement de 12 ans, le taux est à 21%.

Pour les départements et collectivités d’Outre-Mer, ces taux sont plus importants : 23, 29 ou 32 %. Toutefois, des plafonds existent, chaque investisseur est limité à 2 logements maximum par an, dans une limite d’un investissement de 300 000€ par an et d’un plafond de 5 500€ par m2 de surface habitable.

La réduction d’impôt que permet ce dispositif est incluse dans le plafonnement global à 10 000 € par an des niches fiscales.

Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie permet une réduction d’impôt pour tout particulier réalisant un investissement immobilier dans un quartier ancien dégradé et qui le met en location au terme d’une rénovation. Ce dispositif est ouvert depuis le 1er janvier 2019 et les quartiers concernés sont répartis dans 222 agglomérations et dans quelques autres villes qui ont signé une convention d’opération de revitalisation de territoire sur le territoire.

Le logement vide doit ensuite être loué pour une durée d’au moins 6, 9 ou 12 ans tout en respectant un prix plafond des loyers proposés. Ainsi, par exemple, pour un bien situé en zone dite B1 le prix plafond du loyer est de 10,41€ par m2. De plus, les locations sont destinées pour des ménages modestes. Par exemple, de nouveau pour un logement dans la zone B1, le plafond de ressources d’une personne seule ou couple ayant deux personnes à charge est fixé à 59 270,00 €.

Le dispositif Denormandie offre une réduction d’impôt sur le revenu. Cette réduction est calculée en fonction du prix de revient du bien (achat du bien, frais et travaux) ainsi que selon la durée de location du logement. Ainsi, pour une durée de location de 6 ans, la réduction d’impôt est de 12% du prix du bien, 18% pour une location de 9 ans et enfin pour une période de 12 ans, l’avantage fiscal représente 21% du prix de revient du bien. Par exemple, pour l’achat d’un bien de 180 000 euros avec 60 000 euros de travaux, l’avantage fiscal est de 43 200 euros pour une location de 9 ans, soit une réduction d’impôt de 4 800 euros par an.

Sources :
https://www.lafinancepourtous.com/pratique/immobilier/etre-locataire/la-location-meublee/
https://www.lafinancepourtous.com/pratique/impots/fiscalite-de-l-immobilier/les-revenus-fonciers/le-regime-fiscal-de-la-location-meublee/
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1165
https://www.lafinancepourtous.com/pratique/immobilier/acheter-pour-louer/le-dispositif-denormandie-renovation/
https://www.economie.gouv.fr/cedef/denormandie-investissement-locatif
https://cohesion-territoires.gouv.fr/dispositif-denormandie-une-aide-fiscale-la-renovation-et-la-location
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11906-PGP.html/identifiant=ACTU-2019-00122#:~:text=Pour%20le%20b%C3%A9n%C3%A9fice%20de%20la,co%C3%BBt%20total%20de%20l'op%C3%A9ration.&text=La%20r%C3%A9duction%20d'imp%C3%B4t%20%C2%AB%20Denormandie,2019%20au%2031%20d%C3%A9cembre%202021.
https://www.anil.org/investissement-locatif-ancien-denormandie/
https://www.economie.gouv.fr/cedef/pinel-investissement-locatif
https://www.economie.gouv.fr/particuliers/investissement-reduction-pinel
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/12600-PGP.html/identifiant%3DBOI-RES-000079-20201217
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151
https://www.lafinancepourtous.com/pratique/immobilier/acheter-pour-louer/le-dispositif-pinel/