Démembrement immobilier : fiscalité et erreurs à ne pas commettre !

Alors que pour de très nombreux Français l’investissement dans l’immobilier reste un placement de cœur, la question du démembrement se pose à chaque étape, que ce soit pour l’acquisition, l’investissement locatif ou la transmission. Explications sur cette pratique souvent très avantageuse fiscalement, à condition de respecter quelques règles.

Qu'est-ce que le démembrement immobilier ?

Le démembrement est une fiction juridique qui consiste à séparer en deux la propriété d’un actif (souvent un bien immobilier, mais aussi des parts dans une société etc…). Cette propriété, la « pleine-propriété » est scindée entre d’une part la nue-propriété (c’est-à-dire la possession du terrain, des bâtiments ou plus largement des structures de l’actif) et d’autre part l’usufruit (qui désigne la jouissance de l’actif : l’occupation des lieux, la perception des revenus générés etc…). Les conséquences fiscales sont souvent loin d’être négligeables et varient légèrement selon les situations. D’un manière générale, le schéma veut que l’usufruitier, en tant qu’il tire les bénéfices financiers de la propriété, en supporte la gestion et les charges, y compris fiscales.

Cet usage est fréquent dans le domaine des successions. Il est notamment une possibilité ouverte dans certains cas au conjoint survivant (on parle alors d’usufruit légal). Elle peut aussi servir à anticiper une succession, par la transmission, de son vivant, de la nue-propriété d’un bien à ses descendants, tout en en conservant l’usufruit. C’est l’usufruit conventionnel.
La pleine propriété se reconstitue automatiquement sur la tête des nus-propriétaires au décès du ou des usufruitiers, qu’ils soient légaux ou conventionnels.

En dehors de ces contextes familiaux, le démembrement peut également servir dans le cas d’un investissement immobilier. On parle souvent dans ce cas de démembrement temporaire, car contrairement aux deux usages précédents, la pleine-propriété ne se reconstitue pas au décès des usufruitiers mais à l’expiration d’un délai convenu préalablement.

Le démembrement des parts d'une SCI

Dans le cas où l’actif immobilier est porté par une société civile, le démembrement peut se faire au niveau de la société elle-même. Les associés nus-propriétaires possèdent les parts et donc les droits de vote aux assemblées générales, sauf en ce qui concerne l’affectation des bénéfices. Les usufruitier disposent des votes en AG concernant l’affectation des bénéfices, et des dividendes eux-mêmes.
Si cette technique est utilisée dans les cas de SCI, notamment les SCI familiales destinées à éviter les complexités liées à l’indivision, elle est également valable pour l’investissement en SCPI. De nombreux intermédiaires financiers proposent l’achat de SCPI en démembrement, un placement particulièrement prisé :
Pour les investisseurs en usufruit, c’est un placement de long terme (10 à 15 ans en moyenne) qui génère des revenus pendant toute la période de démembrement avec un rendement nettement plus performant qu’en pleine-propriété (vous ne payez que l’usufruit soit en moyenne 40% du prix de l’actif, mais percevez tous les dividendes).
Pour les nus-propriétaires, c’est un excellent placement de prévoyance (notamment retraite) puisque qu’ils récupéreront la pleine-propriété patrimoniale (et donc les revenus) à l’extinction de l’usufruit. Entre les deux, ils n’ont pas à s’occuper de la gestion, ni à supporter de charges fiscales.

Le démembrement croisé

Le démembrement croisé est une technique utile pour les couples non-mariés ou les couples mariés anticipant des complications de transmission afin de préserver après le décès d’un des deux, la jouissance par le conjoint survivant du bien immobilier acheté ensemble.

Prenons un exemple schématique : Un couple, A et B, non-marié, souhaite acheter ensemble un appartement pour y vivre et souhaitent que sa jouissance soit garantie à celui des deux qui survivra à l’autre. Ils constituent donc une SCI, composée de 10 parts numérotées un à dix, qui achète l’appartement en nue-propriété. A possède la nue-propriété des 5 premières parts et l’usufruit sur les 5 dernières. B à l’inverse, possède la nue-propriété des 5 dernières parts et l’usufruit sur les 5 premières. C’est le démembrement croisé.
Si A décède en premier, B récupèrera l’usufruit des 5 dernières parts dont il deviendra plein-propriétaire, tout en conservant son usufruit sur les 5 premières. Si B décède en premier, c’est exactement l’inverse. Dans tous les cas, le conjoint survivant possède pleinement 50% de la société en plus de l’usufruit sur les 50% restants. Il est donc à l’abri de tout conflit de succession et pourra demeurer dans l’appartement. A son décès, la société reviendra en pleine propriété à leurs ayants-droits respectifs.

Les avantages fiscaux du démembrement immobilier

Le démembrement immobiliers offre de nombreux avantages en matière de fiscalité :

Concernant les taxes locales (notamment foncières) : la taxe foncière est à la charge de l’usufruitier.

Concernant les taxes sur les revenus tirés de l’actif immobilier (revenus fonciers et plus-values à la revente) : les revenus éventuels (loyers, dividendes etc…) étant reversés à l’usufruitier, c’est lui qui doit les intégrer dans sa déclaration pour l’imposition sur le revenu. Le nu-propriétaire possédant la structure (murs porteurs, toiture…), il peut engager des travaux visant à la préserver, frais qui seront imputables sur ses revenus fonciers provenant d’autres actifs, seront reportables sur 10 ans en cas de surplus. C’est également le cas pour les intérêts d’un emprunt bancaire contracté pour effectuer l’achat en nue-propriété.

Concernant les taxes sur le patrimoine constitué par l’actif (notamment l’Impôt sur la Fortune Immobilière), deux cas de figures sont envisageables :
Dans les cas d’usufruit conventionnel et de démembrement temporaire, la valeur de la nue-propriété n’intègre pas l’assiette de l’IFI pour le nu-propriétaire. La valeur patrimoniale du bien est intégralement attachée au patrimoine de l’usufruitier
En revanche, en cas d’usufruit légal, la valeur patrimoniale est rattachée au patrimoine selon une clé de répartition qui tient compte de l’âge de l’usufruitier :

Age de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit (% de la valeur de la pleine propriété)	Valeur de la nue-propriété (% de la valeur de la pleine propriété)
Moins de 21 ans	90%	10%
21 à 30 ans	80%	20%
31 à 40 ans	70%	30%
41 à 50 ans	60%	40%
51 à 60 ans	50%	50%
61 à 70 ans	40%	60%
71 à 80 ans	30%	70%
81 à 90 ans	20%	80%
Plus de 90 ans	10%	90%

Les deux cas de figure peuvent avoir une incidence fiscale importante en faisant entrer ou sortir le patrimoine immobilier d’une des parties de la zone d’imposabilité à l’IFI.

Concernant les taxes sur la transmission de l’actif (notamment Droits de Mutation à Titre Gratuit) : la reconstitution de la pleine propriété sur la tête du nu-propriétaire se fait sans frais, elle n’est pas considérée comme une mutation. Il est donc possible de faire une donation de la nue-propriété d’un bien immobilier de son vivant (à ses enfants par exemple). Les DMTG sur la donation sont payés, mais uniquement sur la valeur de la nue-propriété transmise, qui est déterminée comme un pourcentage de la valeur de la pleine propriété, selon l’âge de l’usufruitier (voir grille ci-dessus). Au décès des usufruitiers, les nus-propriétaires récupèrent la totalité du bien, automatiquement, sans avoir à payer de frais supplémentaires.

Démembrement et plus-value immobilière

Contrairement à l’indivision, la nue-propriété et l’usufruit d’un même bien immobilier peuvent se revendre séparément. Les plus-values sont calculées – et imposées – différemment selon que la vente est conjointe, ou séparée.
Si la vente est conjointe, la plus-value – et donc l’impôt à payer dessus – est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire selon le pourcentage des droits détenus par chacun (en moyenne, l’usufruit vaut 40% de la valeur de la pleine propriété et donc 40% des droits, contre 60% pour la nue-propriété, mais ce chiffre est évidemment variable).
Si, en revanche, la vente est séparée, les plus-values sont calculées indépendamment l’une de l’autre, comme la simple différence entre le prix d’acquisition et le prix de revente de chaque droit. Si la nue-propriété a été acquise par donation (sans prix d’acquisition donc), la référence pour la plus-value du nu-propriétaire est la valeur du bien lors de la donation.

Dans tous les cas, ces plus-values bénéficient des abattements classiques. Pas d’abattement en cas de revente dans les 5 premières années de détention, puis 2% d’abattement par an entre la 5ème et la 17ème année, 4% d’abattement par an entre la 17ème année et la 24ème et 8% d’abattement par an entre la 24ème année et la 30ème. La plus-value est donc complètement exonérée d’impôts après trente ans de détention.
 

Les erreurs à ne pas commettre

Le démembrement, avec ou sans le passage par une société civile, est donc un montage particulièrement intéressant dans de nombreuses situations. Quelques précautions s’imposent toutefois, notamment si le démembrement se fait hors cadre familial.

Tout d’abord il faut bien garder à l’esprit que le don de nue-propriété, même si vous conservez l’usufruit demeure une aliénation de patrimoine, sur laquelle il n’est pas possible de revenir.
Par ailleurs, il est chaudement recommandé d’établir lors du démembrement de propriété, un acte notarié prévoyant à l’avance la répartition des différentes charges, travaux à prévoir etc… entre usufruitiers et nus-propriétaires. Enfin, la transmission sous cette forme d’une résidence principale reste déconseillée, la possibilité de conflits familiaux n’étant jamais exclue.




Service-public.fr :
https://www.service-public.fr/particuliers/glossaire/R49428
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33076
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F14198
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F934
Bulletin Officiel des Finances Publiques :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2323-PGP
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1232-PGP.html
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/309-PGP.html
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11310-PGP#11310-PGP_3._Le_demembrement_de_propr_34
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1852-PGP.html
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000006136246&cidTexte=LEGITEXT000006070721

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