Symbole d’une certaine excellence à la Française, les vignes sont exigeantes en savoir-faire et les contraintes liées à leur exploitation peuvent refroidir le plus passionné des investisseurs potentiels. Pourtant il existe une solution d’investissement qui permet d’allier le plaisir de la détention d’un vignoble à une approche patrimoniale et fiscale efficace : le GFV. Présentation d’un instrument encore trop méconnu.
GFV : Groupement Foncier Viticole – Définition
Un Groupement Foncier Viticole est un véhicule d’investissement qui prend la forme d’une société civile. Celui-ci investit dans un unique domaine viticole, dont l’exploitation est confiée à un vigneron par un contrat de bail à métayage. L’investisseur, associé dans la SC, devient donc propriétaire à hauteur de sa quote-part d’une fraction de la parcelle achetée, et des pieds de vignes situées dessus. Il en touche les revenus sous la forme d’un fermage – un loyer – souvent payé en nature (sous forme de bouteilles), parfois en numéraire (somme d’argent).
Comme le dispositif assez voisin du GFF (consacré aux forêts), le GFV ne fait pas d’Offre au Public de Titres Financiers, c’est-à-dire que les gestionnaires ne sollicitent pas (par la publicité notamment) les investisseurs potentiels. C’est à ces derniers de faire la démarche, éventuellement conseillés par des spécialistes de la gestion de patrimoine.
Pourquoi investir dans un Groupement Foncier Viticole ?
Premier atout du GFV, la vigne est un actif réel, tangible, et stable dont la valeur est abritée des mouvements brusques sur les marchés. Le prix à l’hectare prend régulièrement de la valeur, quoique des différences significatives puissent être observée selon cépages. Ainsi, la valeur des vignes de Champagne a fortement augmenté ces dernières années, alors que celle des vignobles de Bourgogne et de Loire a connu une progression plus timide. Autre atout non négligeable, le système de fermage qui permet d’être payé en bouteilles de vin… dont le cours est susceptible de s’apprécier avec le temps … à moins que vous ne préfériez les consommer vous-même évidemment.
Portées par une filière bien structurée, et une réputation mondiale, les vignes françaises les plus intéressantes sont devenues des actifs particulièrement cher à l’achat individuel. L’intérêt du GFV est donc de baisser sensiblement le montant d’investissement minimal, par rapport à l’achat direct d’une parcelle.
Investissement patrimonial et de diversification par excellence, le GFV, dispose en outre d’avantages fiscaux et successoraux non négligeables (voir sections suivantes).
Quel est le potentiel de rendement d'un GFV ?
Le rendement facial d’un GFV est souvent assez faible, entre 1% et 2% par an en moyenne, et inversement proportionnel au prestige du domaine acheté en raison du coût d’entrée. Le placement en GFV doit s’envisager dans une stratégie de diversification. Toutefois se limiter à ce seul critère est relativement peu pertinent pour plusieurs raisons. D’abord, parce que le paiement, en nature, en bouteilles, peu s’apprécier de manière au fil des années, en fonction du cépage, du prestige, et de la qualité de chaque millésime. Ensuite, parce que les avantages fiscaux et successoraux permis par ce type d’investissement lui donne une rentabilité d’ensemble bien plus intéressante, qui s’apprécie sur le temps long. Enfin, parce que la tendance haussière de la valeur ce type d’actifs permet d’espérer une plus-value intéressante à la revente.
Quels sont les avantages fiscaux du Groupement Foncier Viticole ?
Le GFV est principalement connu pour le droit qu’il ouvre à une réduction de l’Impôt sur le Revenu l’année de la souscription, conditionné à une conservation des parts pendant au moins les cinq années suivantes. Il s’agit de la loi IR-PME, également appelée Dispositif « Madelin ». Celui-ci ouvre droit à une réduction de l’IR à hauteur de 18% du montant souscrit. Le plafond en est relativement haut : 50 000 euros au maximum pour un redevable célibataire et 100 000 euros pour un couple soumis à imposition commune, c’est-à-dire, au plus 9 000 euros d’économie d’impôts dans le premier cas et 18 000 euros dans le second. En raison du plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros et par foyer fiscal, cet avantage est fractionnable sur plusieurs exercices. En revanche, cela reste bien une réduction d’impôts et non pas un crédit.
Transmission et IFI
Le premier concerne sa transmission à titre gratuit (par succession ou donation donc). Dans un souci de pérenniser leur rentabilité de long terme, les GFV bénéficient de l’abattement classique à hauteur de 75% sur les Droits de Mutation à Titre Gratuit. Depuis 2019, le plafond en a été relevé de 102 717 euros avant (le plafond classique pour tout transfert à titre gratuit) à 300 000 euros. Au-delà, l’abattement n’est plus que 50%, mais sans plafond.
Par exemple, des parts dans un GFV, transmise dans le cadre d’un héritage par exemple, d’une valeur de 400 000 euros seront taxées comme si elle valaient seulement 125 000 euros (25% x 300 000 + 50% x 100 000).
Le deuxième atout concerne l’imposition à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). En tant que bien rural loué à long terme, le GFV ouvre droit à une exonération partielle à 75% de la valeur de l’actif (seuls 25% de la valeur des terrains entre donc dans l’assiette imposable), dans la limite du plafond habituel de 102 717 euros. En application de l’article 965 du code général des impôts (CGI), cette exonération est totale dans le cas des « parts de sociétés qui ont une activité […] agricole dans lesquelles le redevable et les membres du foyer fiscal détiennent, directement ou indirectement, moins de 10 % du capital et des droits de vote ». Ainsi, si vous détenez moins de 10% des parts dans une GFV (ce qui est souvent préconisé par les gestionnaires), cet investissement ne sera pas taxable à l’IFI.
Quels sont les meilleurs GFV ?
Question complexe, car contrairement à leurs cousins les GFF, les GFV n’investissent que dans un domaine à la fois. Choisir un cépage que l’on apprécie, surtout quand on est payé en bouteilles est donc nécessaire, mais pas suffisant. Encore faut-il choisir un gestionnaire expérimenté, dont la connaissance de la filière viticole et des tendances mondiales lui permette de bien sélectionner parcelles, cépages et exploitants. On peut citer à cet égard les GFV de France Valley Investissements, spécialisés dans le terroir champenois, un des plus porteurs ces dernières années, notamment à l’export.
- Comment sont imposés mes revenus liés à mon investissement en GFV ?+-
Le GFV est une société civile fiscalement transparente. Elle n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés mais à l’impôt sur le revenu (net de charges), directement au niveau des associés. Les revenus du fermage, même en nature (en bouteille), sont imposés comme des revenus fonciers à l’IR.
- Comment est imposée ma plus-value de sortie ?+-
Si vous revendez vos parts dans un GFV vous effectuerez peut-être une plus-value. Comme toute plus-value sur cession de titres immobiliers, celle-ci est imposable au Prélèvement Forfaitaire Unique, à 30% dont 17,2% de prélèvements sociaux et de 12,8% de prélèvement libératoire d’impôt sur le revenu. Comme tout actif immobilier, le GFV bénéficie du mécanisme d’exonération progressive de prélèvements sociaux et fiscaux sur la plus-value. Les abattements commencent à partir de la 6ème année de détention et progresse chaque année pour parvenir à une exonération totale de l’IR en 22 ans et des prélèvements sociaux en 30 ans.
- Un GFV peut-il investir simultanément dans plusieurs domaines ? +-
Non. Contrairement au GFF, le GFV n’est pas un instrument qui permet une diversification en son sein. Il est destiné à soutenir une unique exploitation. Une société civile qui se destinerait à investir simultanément dans plusieurs vignes est parfaitement envisageable mais elle ne bénéficierait pas du même dispositif fiscal.
- Peut-on sortir facilement d’un GFV ?+-
Les parts dans un GFV sont cessibles dans les mêmes conditions qu’une SC classique. Si les 5 ans de détention des titres ne sont pas respectés, hors circonstances exceptionnelles, l’avantage fiscal initial peut être annulé. En dehors de ce cas de figure, il peut y avoir revente de gré à gré sans incidence fiscale.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17701
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17456
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https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/patrimoine-taxable-lifi
Meilleursfcpi
https://www.meilleursfcpi.com/amp/fond/gff-gfc-gfi