Parfois appelés, par erreur, Groupements Fonciers d’Investissement, les Groupements Forestiers d’Investissement sont les derniers venus dans la famille des groupements forestiers. Alors que le rendement des livrets bancaires classiques ne cesse de décroitre, les massifs forestiers restent très constants, et apparaissent, de plus en plus, comme des actifs sûrs et stables, dans une optique patrimoniale et de diversification. L’arrivée sur le marché de cette version « Grand Public » des GFF est donc une bonne nouvelle, dont les détails méritent un œil attentif.
GFI : Groupement Forestier d'Investissement – Définition
Les Groupements Forestiers d’Investissement – ou GFI – peuvent se définir simplement comme des GFF (Groupement Fonciers Forestiers, traditionnels), ayant obtenu un visa de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), leur permettant ainsi de faire appel à l’épargne publique via des OPTF (Offre Publique de Titres Financiers). Leur objectif est le même : mobiliser l’épargne privée dans des parcelles boisées ou à boiser, afin de développer le secteur forestier et d’en exploiter les ressources. Les investisseurs acquièrent des parts dans une société d’épargne forestière, une société civile qui a vocation à acheter les terrains, à en assurer l’exploitation (souvent confiée à un gestionnaire), et à en payer les charges en se rémunérant par le prélèvement d’une partie des revenus de l’exploitation. Il s’agit donc exactement du même modèle que la SCPI, mais pour des massifs forestiers
Le « label qualité » décerné par l’AMF emporte des règles un peu plus strictes dans l’organisation et la gestions des domaines forestiers inscrits à l’actif du groupement, mais il apporte également des garanties supplémentaires pour les investisseurs, notamment une responsabilité limitée.
Pourquoi investir dans un Groupement Forestier d'Investissement ?
Comme le GFF, le GFI tire ses revenus de l’exploitation forestière ce qui en fait un actif sûr, tangible (vous possédez une fraction de chaque parcelle, à hauteur de vos parts dans le groupement). Les massifs forestiers ont une valeur très peu volatile, protégée des fluctuations habituelles des autres classes d’actifs. Par ailleurs, le regain d’intérêt pour le bois, de construction comme de chauffage, les place sur une tendance haussière calme, mais nette. Atout complémentaire, la France possède, à la fois une surface boisée importante, diversifiée et de bonne qualité et une filière d’exploitation historiquement ancrée, et bien structurée.
Qui dit actif patrimonial entend – souvent – liquidité assez limitée et coûts d’entretien importants. Une idée reçue sur les massifs forestiers, qui se révèle inexacte, surtout en GFI. Celui-ci permet en effet un coût d’entrée bien plus abordable qu’une parcelle forestière en propre, tout en s’épargnant une grande partie des tracas liés à l’exploitation, qui est gérée par des professionnels. Par ailleurs, contrairement aux Groupements Viticoles qui n’investissent que dans un domaine à la fois, les GFI se dotent d’un vaste patrimoine, composé de parcelles complémentaires par leur essence et leur stade de maturité. Une diversification bienvenue au sein d’un actif lui-même dédié à la diversification de votre patrimoine. Par ailleurs, le visa et l’agrément AMF vous garantissent une liquidité élevée de vos parts, grâce à l’accès à un marché secondaire pour la revente.
Enfin, bien évidemment, la question des avantages fiscaux du GFI – conséquents et identiques à ceux dont bénéficie le GFF – constitue une raison supplémentaire de s’intéresser dans ce type de produits, comme exposé ci-après.
Quel est le potentiel de rendement d'un GFI ?
Sur le modèle des GFF, l’investisseur en GFI peut attendre un rendement net de frais de gestion autour de 2%. Il s’agit de la rentabilité moyenne d’investissements forestiers, par nature peu exposés aux risques « classiques ». Toutefois, il faut bien garder en tête que le rendement d’ensemble doit s’apprécier en intégrant les économies d’impôt réalisées à toutes les étapes, de l’acquisition à la transmission des parts.Quels sont les avantages fiscaux du Groupement Forestier d'Investissement ?
Comme le GFF, le GFI bénéficie de la loi IR-PME – ou dispositif Madelin – qui constitue son premier avantage fiscal. Celui-ci ouvre droit à une réduction de l’impôt sur le revenu à hauteur de 18% du montant investi pour souscrire au capital d’un GFF, et ce dans la limite d’un investissement de 50 000 euros (célibataire) et 100 000 euros (couple), soit un maximum respectif de 9 000 et 18 000 euros de réduction d’impôt au maximum. Ces réductions pouvant facilement dépasser le plafonnement global des niches fiscales (10 000 euros par ans au maximum) dans le cas d’un couple, son bénéfice peut être utilisé sur deux exercices successifs. Comme souvent, cet avantage fiscal vient avec une condition de durée afin d’éviter qu’il ne devienne une récompense fiscale à des comportements purement spéculatifs : les parts doivent être, sauf cas exceptionnel, conservées jusqu’au terme de la 5ème année suivant celle de souscription.
Notons que cette réduction d’impôt, comme tous les dispositifs Madelin, n’est ouverte que pour la souscription de parts nouvelles. En cas de rachat de parts à un autre investisseur, c’est la loi DEFI qui s’applique (Dispositif d’Encouragement Fiscal à l’Investissement en Forêt). Le fonctionnement est similaire : 18% du montant du rachat peut être déduit de l’Impôt sur le Revenu dû l’année du rachat, mais le plafond en est fixé plus bas, à 5 700€ (célibataire) et 11 400€ (couple), soit 1 026€ et 2 052€ de réduction maximale, respectivement.
Transmission et IFI
Comme les GFF, les GFI bénéficient de l’amendement Monichon, qui permet une prise en compte, lors de la transmission du patrimoine du caractère pluri-générationnel de l’investissement en forêt. Le dispositif inclut un abattement de 75% de la valeur des actifs forestiers détenus dans le calcul des DMTG (droits de mutation à titre gratuit). Autrement dit, lors de la succession ou de la donation des parts de GFI, seule 25% de leur valeur seront soumise à la taxe. Notons que le dispositif s’applique sans condition pour les primo-souscripteurs. En revanche si vous avez racheté ces parts à un investisseurs précédents, il faut attendre deux ans avant de pouvoir les transmettre dans ces conditions très avantageuses.Le troisième avantage fiscal du GFI, enfin, est ouvert aux redevables de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Sur le modèle de l’amendement Monichon, il consiste en une exonération au moins partielle de l’impôt. En effet, la loi prévoit un abattement automatique de 75% de la valeur des forêt, sans plafonnement. Seuls 25% des actifs forestiers rentrent ainsi dans l’assiette patrimoniale assujettie à l’IFI. Et de manière plus intéressante encore, cette exonération est portée à 100% pour les parts de sociétés dans lesquels le contribuable possède moins de de 10% du capital ou des droits de votes. Un GFI dans lequel vous possédez moins de 10% des parts sera donc totalement exonéré d’IFI.
Quels sont les meilleurs GFI ?
Le caractère très récent de ce nouveau produit (novembre 2019) rend la réponse complexe dans la mesure où très peu de GFI ont à ce jour obtenu l’agrément et le visa de l’AMF qui leur permet d’entrer en activité. Les résultats mettront sans doute quelques années à devenir lisibles. Toutefois en raison de leur caractère très proche des GFF, on ne peut que conseiller de s’en remettre à un gestionnaire spécialisé dans l’investissement forestier et fin connaisseur de la filière bois française. Dans cette catégorie, France Valley fait figure de référence. Outre ses GFF qui le placent depuis plusieurs années comme le leader sur cette catégorie de produit, le gestionnaire a obtenu le premier visa GFI délivré par l’AMF, signe de la qualité reconnue de son expertise en la matière.
- Comment revendre mes parts dans un GFI ?+-
L’agrément de l’AMF rend les parts dans un GFI facilement cessibles sur le marché secondaire. Notons qu’en dehors de certaines circonstances prévues par la loi, il faut bien veiller à conserver les part les cinq années suivant la souscription, au moins, pour conserver le bénéfice de l’avantage fiscal initial (sur l’IR).
- Quel est le niveau de risque d’un GFI+-
Il correspond aux risques qui pèsent naturellement sur une forêt. Une chute brutale du cours du bois est a priori à exclure. En revanche, les cas d’incendies et d’ouragans peut ravager certaines parcelles et donc repousser de quelques années leur production de revenus forestiers (coupe de bois notamment). Notons toutefois que le risque d’incendie, s’il est spectaculaire, est en réalité très limité à l’exception de la zone géographique correspondant au sud de la région PACA. Enfin notons que l’intérêt de l’investissement en GFI est de pouvoir diversifier les parcelles possédées, et donc de limiter fortement le risque que plusieurs parcelles soient touchées simultanément par le même risque.
- Comment est imposée ma plus-value de sortie ?+-
Si vous préférez revendre vos parts de GFI plutôt que de les transmettre vous effectuerez peut-être une plus-value, soumise aux prélèvements sociaux et fiscaux. Depuis 2018 ceux-ci sont réunis dans le Prélèvement Forfaitaire Unique, ou « Flat Tax », un prélèvement libératoire à 30% dont 17,2% de prélèvements sociaux et de 12,8% d’impôt sur le revenu. Comme tout actif immobilier, le GFI bénéficie du mécanisme d’exonération progressive de prélèvements sociaux et fiscaux sur la plus-value. Les abattements commencent à partir de la 6ème année de détention et progresse chaque année pour parvenir à une exonération totale de l’IR en 22 ans et des prélèvements sociaux en 30 ans.
- Comment sont imposés mes revenus liés à mon investissement en GFF ?+-
Le GFF est une société civile fiscalement transparente. Elle ne paie donc pas d’impôt sur les sociétés sur son bénéfice. En revanche ceux-ci sont imputés aux associés et donc soumis à l’impôt sur le revenu, selon des modalités assez uniques. L’exploitation du bois est soumise au revenu cadastral, un impôt particulier de très faible montant, basé sur le niveau de la taxe sur le foncier non-bâti. Les revenus tirés de la vente de droits de chasse et de pêche sont des revenus fonciers, soumis à l’IR normal.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17701
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17456
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2237-PGP.html
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11383-PGP
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6313-PGP.html
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006069577&idArticle=LEGIARTI000036385003&dateTexte=20180101&categorieLien=id
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do;jsessionid=6BDE3B5EA73FCE65D6FF75981419E037.tplgfr25s_2?idSectionTA=LEGISCTA000006152807&cidTexte=LEGITEXT000006071514&dateTexte=19790207
https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/questions/quels-biens-dois-je-declarer-limpot-sur-la-fortune-immobiliere-ifi
https://www.economie.gouv.fr/particuliers/reduction-impot-revenu-investissements-entreprise-pme-madelin
Meilleursfcpi :
https://www.meilleursfcpi.com/amp/fond/gff-gfc-gfi